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その他問題が発生したら御遠慮なく御相談ください

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業　務　案　内　・　詳　細 １．マンションを購入する方へのアドバイス マンションは人生最大の買い物。後悔しないために、いろいろな角度から検討するとともに、疑問点は是非専門家のマンション管理士にも相談して下さい。内覧会にご一緒してアドバイスもいたします。下記のような疑問があれば、是非マンション管理士にご相談下さい。 •  何を選定基準にしたらよいのだろう。 ・ チラシの間取り、面積、価格、利便性のみで決めていませんか。今一度冷静な判断を。 •  重要事項説明書を購入契約前に熟読して理解しましたか。 •  管理規約・細則やマンション生活のマナー集を理解しましたか。 •  管理組合（法律による強制加入）と自治会（任意加入）の違いがわかりますか。 •  専有部分、共用部分の区分は十分に理解しましたか。 •  管理費・修繕積立金はどのようなことに使われるのか理解していますか。 •  マンションを購入すると区分所有者となり、将来管理組合の役員の順番が回ってきますが、区分所有者の義務で逃れることは出来ません。ご存じですか。 •  豪華なエントランス、ビジタールーム、キッズルームや温泉施設も購入費用に含まれ、さらにその維持費用も管理費等で負担しなければなりません。自分の住居（専有部）以外が豪華なのも善し悪しです。 •  ペット飼育の可否は販売業者の話だけでなく、管理規約を十分に読んで判断して下さい。（入居してからペット不可が分かって途方に暮れないように） •  駐車場有りの所でも、貴方のワンボックスカーが入りますか。 •  ローン返済計画に無理はありませんか。破綻者が増えています。 ２．管理規約・細則の改正及び制定支援（区分所有法・管理規約の解釈含む） 区分所有法、マンション管理適正化法の改正に伴って、標準管理規約や標準管理委託契約書等が順次改訂されています。最新の法令や標準管理規約に沿った管理組合規約や細則になっていますか。新築入居以来何も変えていないと言うようなことは無いでしょうね。内容を精査して、必要な変更箇所を提案します。下記のような問題を生じたときは、まずマンション管理士にご相談下さい。

・専有部分の規定外使用で困っていませんか。

・区分所有者の高齢化や住戸の賃貸化等で、役員のなり手不足で困っていませんか。

・役員資格はマンションの実態に沿っていますか。

・役員の必要経費と報酬規定はありますか。

・各種委員会の運用規定はありますか。

・管理費等の滞納で困っていませんか。滞納処理規程はありますか。

・隣人の出す音で困っていませんか。

・ペット飼育に関する規定が曖昧で、トラブルが発生していませんか。

・それぞれのマンションの実態に合わせて、必要な事項を規約・細則に盛り込んでありますか。

・その他規約や細則を充実させる必要はありませんか。

３．理事会運営の支援（議案書・議事録作成その他支援）

理事会は、管理組合運営の執行機関です。総会（集会）で決議されたことを着実に実施して行く必要があります。そのためには、総会で選任された理事は責任を持って理事会に出席し、実施方法に意見を言い、決議・実施しなければなりません。
理事長は、議案書を取り纏め、理事会を招集し、審議した上で実施方法を取り纏めなければなりません。また、その審議の経過と結果を議事録に記録し、組合員に明らかにしなければなりません。日頃このような理事会に不慣れな理事さんにとっては、かなりな大仕事になります。このようなとき、専門家であるマンション管理士をご活用下さい。管理組合の諸問題について親切丁寧に支援致します。

・　選任された理事は、管理規約の理事資格を満たしていますか？

・　理事会の出席は、代理の者（例えば配偶者）でもよろしいか？

・　理事会に委任状は有効ですか？

・　議案書は事前に作成・配布されていますか？

・　議事録は毎回作成され、組合員全員に配布されていますか？

・　まとまった修理の発注や購買に際しては、複数の見積もりを取っていますか？

・　理事会の他に専門委員会を組織したいのだが、どうすればいいの？　

４．総会運営の支援（議案書・議事録作成その他支援）

総会（集会）は、区分所有法第３条で定められた管理組合の最高意思決定機関であり、区分所有法第３４条第２項では、少なくとも年に１回総会を開催しなければならないと規定しており、重要度の最も高い行事と言えます。また、理事会を構成する役員にとっても最も晴れがましい舞台といえるでしょう。従って、この総会を如何にスムースに運営するか、その準備も大仕事といえるでしょう。決算書や議案書作りから始まって、その配布、出席依頼、当日の有効出席者数確認、議事進行、終了後の議事録作成、次期役員への事務引き継ぎ等手際よくこなさなければなりません。また、一般組合員からの質問にも的確に答えなければなりません。専門家であるマンション管理士を是非ご活用下さい。

　　　・　 総会の招集案内と同時に議案書を配布しなければいけないか？

　　　・　総会の参加資格者はどうなっているのか？

　　　・　委任状や議決権行使書は、有効出席者数として数えて良いのか？

　　　・　議案によって、必要賛成数が違うのか？過半数ではダメなのか？

　　　・　総会の途中で、議案の修正提案が出された。どうすればよいのか？

　　　・　総会の途中で、議案に関係のない質問が出された。どうすればよいのか？

　　　・　議事録は、誰が何時までに書けばよいのか？　

　　　・　役員ならびに事務の引き継ぎはどのようにすればよいのか？

５．住民コミュニティ形成の支援

コミュニティのしっかりしているマンションは、不審者が侵入しにくく、防犯体制が良くなり、また、地震や火災などの災害時の安全や被災後の生活維持に繋がり、その他の緊急時にも強い味方になります。また、コミュニティが良好であれば、管理も行き届き、中古マンションとしての 資産 価値の維持も期待出来ます。住民間のトラブルやそれを解決した事例など、豊富な経験をもとにマンション管理士がコミュニティの形成を支援します。

　　　・　コミュニケーションをどのように取ったらよいのか解らない。

　　　・　住民同士のトラブルが多いが、管理組合は何もしてくれない。

　　　・　避難訓練をしていないので、地震とか災害時に不安である。

　　　・　自治会や町内会との連携をどのように進めるのか解らない。

　　　・　コミュニケーションを良くするための広報の方法はどのようにしたらよいのか。

６．広報誌の作成支援

コミュニティ形成と活性化に広報誌は不可欠です。理事会や専門委員会（大規模修繕委員会等）の活動を住民に周知徹底するために、広報誌をおおいに活用しましょう。広報誌の作成をお手伝いします。どのようにすればよいかお悩みの場合は、是非、マンション管理士にご相談下さい。

•  広報誌は何故必要か？

•  編集委員はどうして選ぶの。

•  何を記事にすればよいの。

•  年何回ぐらい発行すればよいの。

　７．各種アンケート調査の支援（フォーマットの作成含む）

住民アンケートは、理事会・総会の重要な資料となるばかりでなく、居住者が管理組合運営に参加意識を持ってもらう為のツールとして機能します。
一方、アンケートの仕方によっては、思わぬ結論が導き出されて理事会が混乱する場合もあります。設問の作成・結果の分析には専門的な知識も必要です。
どんな風にアンケートを実施したら良いかお悩みの時は、是非マンション管理士にご相談下さい。

・　何を確認したいのですか？

・　どのような設問を予定していますか？

・　選択式設問を用意していますか？

・　どのような結論を期待していますか？

・　結果はグラフ化して視覚化出来ますか？

８．役員の資格、選任・解任・変更

貴方のマンションの管理規約には、役員資格をどのようにうたっていますか。 管理規約通りに運用されていますか。
標準管理規約には「理事及び監事は、○○マンションに 現に居住する組合員 の内から、総会で選任する。」とあります。
下記のような場合は、規約に沿って適正な運用をするか、規約を変更しなければなりません。
場合によっては、理事会決議が無効として訴えられる場合もあります。是非マンション管理士にご相談のうえ、適正な運用を図って下さい。

・　管理規約に明記されていないのに、理事に区分所有者の配偶者や親族が代行していませんか。

・　理事会に欠席する理事は委任状で処理していませんか。

・　賃借人が理事に選任されていませんか。

　９．高齢化と役員のなり手不足対策

築後経年数の多いマンションでは、区分所有者も高齢化し、賃貸化と共に役員のなり手が無くて困っておられる所も出てきています。役員資格を遵守して役員を確保するための方法について、下記のようなお悩みがある場合は、是非、マンション管理士にご相談下さい。

・　役員のなり手が無いので、理事会運営が困難である。

・　規約に規定していない人にも役員になってもらいたい。

・　不在区分所有者にも理事になってもらいたい。

・　役員をやってくれる人には報酬を出したい。

・　役員を忌避する区分所有者からは、理事会運営協力金を取りたい。

１０． 管理組合管理者の代行

中古マンションでは、建物の老朽化と同時に居住者の高齢化や賃貸化が進んでおり、役員のなり手不足などで管理組合が十分に機能しないという問題が生じています。この問題を解決する一つの方法として、区分所有法では、「管理者」制度を規定し、区分所有者が希望する場合には、区分所有者だけではなく、特定の第三者（管理者）に管理を委ねることを認めています。マンション管理の専門家であるマンション管理士を「管理者」にしたときの利点は、
①管理組合の業務負担が軽減される。
②管理の「質」の平準化が期待できる。
③管理の「質」の向上書き対できる。
④居住者同士の意見対立を緩和することが出来る。等が期待できます。
下記のような状況の場合は、是非マンション管理士にご相談下さい。なお、ここでは、近年の大規模超高層マンションの管理は除くものとする。

・　区分所有者が高齢化し、管理組合活動が出来ない。

・　賃貸化が進んで、区分所有者だけでは管理が出来ない。

・　若者は仕事や子育てに翻弄されて、管理組合業務に関心を示さない。

・　管理会社に管理を委託するほどの費用は捻出できない。

・　区分所有者の意見対立が激しく、仲介者が居ない。

・　管理が放置されているため、資産価値の低下が心配される。

　１１． 会計業務の代行

管理組合の会計でも、会計帳簿を付けて、毎月収支報告書を提出し、さらに年度末には収支計算書、貸借対照表、財産目録、預金残高証明書を揃えて監事の会計監査を受けなければならなりません。簿記の知識もないのにどうしたらよいの？こんなお悩みや、下記のようなことでお悩みの場合は是非マンション管理士にご相談下さい。

　　　　　・　会計帳簿の付け方が解らない。

　　　　　・　収支報告書の作り方が解らない。

　　　　　・　管理費と修繕積立金の分別管理とはどういう事？

　　　　　・　預金通帳は誰が管理するの？

　　　　　・　銀行印は誰が管理するの？管理会社じゃないよね！

　　　　　・　貸借対照表てなに？　どのようにして作るの？

　　　　　・　財産目録（什器備品台帳）て何？　どのようにして作るの？

　　　　　・　会計監査で何処をどうチェックすればよいの？

　１２． 管理費等の口座振替方式への変更手続き支援

自主管理の管理組合等で、管理費等を毎月理事さんが集金しておられるところは有りませんか？　
“渡した”、“受け取っていない”等のトラブルとなる現金の取り扱いは 避けて、銀行口座振替に切り替えて、管理組合業務の簡素化を進めませんか。
銀行口座振替の開始手続きをマンション管理士がお手伝いします。どうぞご相談下さい

・　集金で現金を預かるのに、不安があるので銀行振替にして欲しいのだが。

・　管理費等の集金方法を変更するには、総会の決議が必要では？

・　口座振替にするには、銀行との契約が必要では？

・　組合員全員に「口座振替依頼書」を管理組合宛提出してもらう事が必要では？

・　管理組合は、「口座振替依頼書一覧表（電子データ）」を作成して（水道代等を含ん で変動するときは毎月）、取扱銀行に提出することが必要では？

・　会計担当理事が「口座振替依頼書一覧表」を作成するのですか？

１３． 滞納管理費の督促支援

不景気が続いて管理費等の滞納が増えています。さらに意図的な支払い拒否や所在不明になる区分所有者もあります。管理組合理事さんにとっては頭の痛い問題ですが、放っておくと５年で時効になり、逆に損害賠償請求される恐れもあります。滞納管理費の回収には専門的な知識が必要です。下記のような場合には、マンション管理士が回収の支援をします。さらに、裁判を起こす場合には、弁護士をご紹介します。出来るだけ早く手を打って回収に努めましょう。

・　内容証明郵便による請求・督促の方法はどうするの？

・　簡易裁判所における支払い督促や少額訴訟はどうすればよいの？

・　民事訴訟を提起する場合の書類作成の支援や弁護士を紹介して欲しいのだが。

・　滞納中の区分所有者が亡くなった。誰に請求すればよいの？

・　滞納中の区分所有者が破産宣告を受けた。どうすればよいの？

・　滞納中の区分所有者の住戸が競売にかかった。どうすればよいの？

・　滞納中の区分所有者が行方不明。どうすればよいの？

　１４． 水道・電気の使用料の算定問題と滞納債権問題

水道料金や電気料金の徴収を管理組合が代行している場合、種々の問題が発生します。 お困りの場合は、マンション管理士にご相談下さい。解決の支援を致します。

•  水道料金や電気料金の算定根拠が良く理解出来ないのですが

•  水道料金や電気料金が以前住んでいたマンションよりも高いのですが？

•  規制緩和により、電気料金を削減する方法があると聞きましたが？本当ですか？

•  管理費等と合わせて水道・電気料金等が滞納された場合、どう対応すれば良いのですか？

　１５． 立体駐車場の合理的維持体制の提案

マンションの機械式立体駐車場（特に屋外の場合）は、維持管理費が高く付く「金食い虫」（約１０万円 / 台・年）です。近年は自治体の駐車場付置義務条例により、戸数の１００％近い駐車場が設置される一方、民間の割安駐車場が増えた事や少子高齢化による自家用車の保有の減少、カーシェアリングの呼びかけなどにより、マンションの駐車場にも空きが目立ってきています。築１０年以上のマンションでは、この維持管理費が大きな負担になっているところが見受けられます。このような場合にはマンション管理士にご相談下さい。実態を詳しく調査した上で、適切な解決法を提案致します。

・　維持管理は、設置メーカーに依頼するのがよいか、独立系に頼むのがよいか？

・　定期補修は、何をいつ頃に行うのが適切か？

・　定期補修の費用は、どの程度積み立てる必要があるのだろうか？

・　駐車装置本体の取替は、どれくらいかかるのだろうか？

・　駐車装置本体の取替は高価だが、その費用は誰が負担するのか？

・　機械式立体駐車場を撤去して、自走式或いは平面駐車場に出来ないだろうか？

・　現在の空き駐車スペースを、近隣の外部の住民に賃貸できないだろうか？

１６． 防火管理者の代行（有資格者不在の場合等）

分譲マンションの場合、延べ床面積が５００㎡以上で５０人以上の住民が住んでいる場合は、甲種防火管理の有資格者を選任して、日頃の防火意識を高めなければならない。 そのために、下記のような業務を行う必要があります。

•  消防計画の作成

•  避難訓練の実施

•  消防設備の点検及び整備

•  避難または防火上必要な構造および設備の維持管理　等

　有資格者がいない等でお困りの時は、ご相談下さい。

・　有資格者がいないのだがどうしたらよいか？

・　消防計画の作り方を教えて欲しい。

・　避難訓練はどのようにすればよいか？

・　消防設備の点検及び整備はどのようにすればよいの？

　１７． 大規模修繕工事に関するアドバイス

大規模修繕工事を計画するに当たって、何から始めればよいかお悩みではありませんか？ 次のようなことでお悩みの場合はご相談下さい。当ＮＰＯ法人所属のマンション管理士や一級 建築士がお手伝い致します

•  どうも建物の傷みが目立ってきたが、何処に建物診断を頼めば良いのだろうか？

•  大規模修繕委員会を発足させたいが、委員の選定と委員会細則はどうすればよいの？

•  長期修繕計画に即応しているだろうか？見直しが必要では無かろうか？

•  何処を補修するのか決めなければならないが、専門家に応援してもらいたい。

•  全体工期はどのように想定すればよいのだろうか？

•  総会に提案したいが、議案はどのように作成すればよいのだろうか？

•  設計・監理コンサルタントを活用したいが、募集・選定の方法は？

•  修正設計や仕様の決定、数量および工費の積算はどうすればよいのだろうか？

•  修繕積立金が足りないがどうしたらよいのだろう？

•  工事業者の募集・選定はどうすればよいのだろうか？

•  住民への工事説明会はどうすればよいのだろうか？

•  工事に関する住民への広報はどうすればよいのだろうか？

•  工事の実施に関する総会決議はどうすればよいのだろうか？

•  工事中の進捗や出来形監理はどうすればよいのだろうか？

•  竣工検査・竣工図書の引き渡しはどのようにすればよいのだろうか？

•  瑕疵担保の期間と アフター 点検はどうするのだろうか？

１８．長期修繕計画の作成・見直し（修繕積立金の見直しを含む）

マンションの建物や設備には、平均的な耐用年数と修繕周期があります。２５年～３０年先まで予測して修繕費用と積立金のバランスをチェックしたものが長期修繕計画です。 しかしながら、工事単価の変動や、分譲時には計画に入れられていない工事が発生したりして、明らかに修繕積立金が不足するような事態になっていませんか。大規模改修工事に積立金が足らなくなってからでは遅いのです。分譲時の長期修繕計画、修繕積立金のままで、一度も見直しをされていないといったことはありませんか。長期修繕計画は、マンションの維持管理の根幹をなすものです。国土交通省では、平成２０年７月に「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン活用の手引き」を示して、これに基づいて長期修繕計画を作成するよう指導しています。

下記のような場合は、是非、専門家であるマンション管理士・一級建築士にご相談下さい。　

・　長期修繕計画は、なぜ必要なのですか。

・　長期修繕計画は、損傷具合を評価しながら、５年に１度は見直す必要があります。

・　長期修繕計画には、どの程度の工事項目を入れればよいのですか。

・　コンピューターで簡易に作る修繕計画もあるようですが、管理組合独自で作るものとどうちがうのですか。

・　新築時の修繕計画があるのですが、工事項目が抜けているように思うのですが。

・　長期修繕計画と修繕積立金計画との関係がはっきりしないのですが。

・　管理費会計に入れるのか、長期修繕計画で考えるのか仕分けが判りません。

・　計画期間は、どれくらい必要なのでしょうか。

・　改良工事を実施したいのですが、長期修繕計画にどのように反映させればよいのでしょうか。

・　修繕積立金が、足らなくなる様な場合は、どのようにすればよいのですか。

　１９．建物診断（定期報告・耐震診断・建物調査診断・設備調査診断）

建物の今を知るのが、建物診断です。現状を知って、日常管理及び将来の維持管理に向けての計画を立てるために行います。報告義務の有る法定点検も有りますが、建物の安全な維持管理を行う上で必要なものです。点検を行って、指摘のあったこと、危険箇所に対応することが肝要です。大規模修繕計画のための建物調査診断は、一級建築士等が行うことになります。下記のような場合は、是非マンション管理士（一級建築士）にご相談下さい。

・　京都市はマンションの定期報告義務がないと聞いたのですが。

・　うちのマンションで、やらなければならない法定点検はどのような内容なのでしょうか、また、費用はどの程度なのでしょうか。

・　管理会社任せになっているが、調査内容と費用は適切だろうか。

・　外壁はタイル貼りで、ひび等もなく問題ないと考えているが、それでよいのだろうか。

・　タイルが浮いているようだが、剥落事故が心配だ。

・　大規模修繕時期が近づきつつあると思うが、修繕時期がつかめない。

・　どこから直していったらよいのか判らない。

　２０． 大規模修繕工事の全体計画作成

大規模修繕工事は、１０～１５年に１度の一大イベントです。これがうまく行くかどうかがそのマンションの寿命に大きく影響します。そのためにもマンション管理士や一級建築士などの専門家の力を借りて、しっかりとした計画を立てて下さい。

・　大規模修繕委員会を設置して、計画策定をしてもらいたいのだが。

・　大規模修繕工事の全体の流れとその期間について知りたいのだが。

・　どのようなものに、いくらぐらいの費用がかかるのだろうか。

・　大規模修繕工事の必要性を区分所有者が合意形成するにはどうしたらよいの？

２１． 大規模修繕コンサルタントの選定（必要に応じて設計事務所の紹介含）

大規模修繕工事は、計画から始まって、設計・積算・施工計画・住民への影響配慮、 施工業者候補者選定、入札、工事監理、竣工確認と極めて専門的です。組合員の中に専門家が居られて、専門委員として時間を割いて尽力して頂ける方が居られれば極めて幸運ですが、なかなかそのような方は見つからず、管理会社や工事会社に丸投げで任せておくと、往々にして意図せぬ事になりかねません。そこで、通常はコンサルタントと呼ばれる専門家（通常一級建築士）を理事会のアシスタントとして契約し、専門的な部分を、管理組合の立場で業務を実施してもらいます。このコンサルタントの選定にマンション管理士が協力しアドバイス致します。

・　コンサルタントは何故必要ですか？

・　コンサルタントの公募の方法および選定のポイントは？

・　コンサルタントの費用はどのくらいかかるの？

・　コンサルタントのヒアリングの方法は？

・　コンサルタントの契約方法は？

２２． 大規模修繕工事の仕様書作成、見積もり依頼書作成、見積書の評価

大規模修繕工事を行うには、設計をして、施工計画を立て、材料の仕様と数量を積算して、工事業者に見積もりを依頼します。そして提出された見積書を評価するわけですが、あらかじめ統一された評価方法を決めておく必要があります。このプロセスは、管理組合（修繕委員会、理事会）とコンサルタントで協議して決めますが、マンション管理士は第三者の目で公正さ・妥当性をチェックします。

・　仕様書の内容はどのようなものが必要か？

・　工事業者の公募の方法および選定のポイントは？

・　工事業者にどのように見積もりを依頼すればよいか？

・　工事見積もりの評価の方法は？

・　工事費は一体どれくらいが妥当だろうか？

・　予備費はどれくらい考えておけばよいのだろうか？

　２３． 大規模修繕工事業者の選定方法（必要に応じて工事業者、専門業者の紹介含む）

業者の選定は、工事の出来映えに大きく影響します。また、工事中の住民とのトラブルを防ぐためにも、経験豊富な業者を選定する必要があります。 公正・公平な業者選定のため、マンション管理士は、管理組合の立場で支援します。

・　 どのようにして 公募業者を選定すればよいのだろう？

・　途中で倒産しないだろうか？

・　経営がしっかりした業者を見分ける方法は？

・　評価基準はどのようなものを考えればよいのだろう？

・　施工業者のヒアリングの方法は？

・　工事業者との契約方法は？

　２４． 大規模修繕工事の注意点および工事監理の要領

工事が始まるとどのようなことに注意すればよいのだろうか。通常は、コンサルタントと工事業者が協議して、工事の進行を図って行きます。しかし、いつも順調に行くとは限りません。思いもよらぬトラブルが発生することもあります。そのようなときに、マンション管理士は管理組合の立場に立って適切なアドバイスを行います。

・　大規模修繕工事の工事説明会は、何時、誰が、どのような内容で説明するのか？

・　工事中はどのようなことに注意すればよいのか？

・　工事中のコンサルタント、施工業者との打ち合わせはどのようにすればよいのか？

・　工事業者と住民の間でトラブルが発生したらどうすればよいの？

・　工事竣工検査はどのようにするのか？

・　工事完了書類の確認と保管方法はどうすればよいのか？

　２５． アフター点検の要領と瑕疵補修請求

工事の契約段階（または現場説明の段階）で、工事保証の内容を明確にすることが必要です。具体的には、各工事の保証期間を定め、さらに、１，３，５年目の点検・報告を義務づけます。これにより、瑕疵に該当するものは手直しを行わせることが出来ます。そしてその異常の内容が瑕疵に該当するのかどうかの判断が問題となることがあります。その時には、マンション管理士や一級建築士がその判断のお手伝いをします。

　　　　・　 アフター点検は誰に依頼したらよいの？

　　　　・　１・３・５年のアフター点検を確実にするためにはどうすればよいの？

　　　　・　不具合の内容が瑕疵に該当するのかどうか判らない。

　　　　・　瑕疵修補の請求はどのようにすれば良いのだろう？

　　　　・　大規模修繕工事の瑕疵保険の話しがあるが、どのような内容ですか？

　２６． 大規模修繕工事の諸問題解決の指導（修繕委員会、理事会決議、総会決議対応）

大規模修繕工事の準備がスタートすると、予想もしなかったような問題が生じてきます。未経験の問題で判断を躊躇したり、誤ったりすると以後の進捗に大きく影響し、住民の中に亀裂を生じて抵抗勢力を生むことになります。ここは経験豊富な専門家に任せて、最大限組合員の合意形成を図って下さい。そのためにマンション管理士や一級建築士が支援致します。

・　修繕委員会は何故必要なの。

・　専門委員会は公募してもやり手がいない。どのように募集したらよいのか。

・　修繕委員会と理事会の関係はどうなるのか。

・　何処まで理事会決議で進められるのか。

・　総会までに充分な住民説明会を実施する必要があるのではないか。

・　大規模修繕工事の実施は、総会で組合員総数及び議決権総数のどれだけの賛成が必要なのだろうか。

２７． 分譲会社に対する建物・設備の瑕疵担保請求

マンション建物には、瑕疵・欠陥が付きものです。新築２年以内の欠陥は、アフターサービスとして売り主は補修してくれます。しかしこれを過ぎると瑕疵・欠陥と言うことになり「瑕疵担保責任」が生じるのですが、売り主は認めようとせず、法的責任の時間切れ（時効）まで引き延ばそうとします。この問題は専門家でないと売り主に対抗することは出来ません。下記のような問題が発生したときには、是非、マンション管理士にご相談下さい。マンション管理士が一級建築士や弁護士と共に支援します。

・　外壁にひび割れが発生している。

・　内装材にひび割れが生じた。

・　外壁のタイルが割れて落下した。

・　外壁塗装の色が異常変色してきた。

・　漏水により、バルコニーや廊下の天井の塗装がめくれてきた。

・　その他建物に関する種々の欠陥。

　２８． 管理状況の診断（マンションの評価）

マンションは管理を買え！と言われています。築年数が増えれば増えるほど、管理の重要性が増します。日頃から計画を立てて、予防的対策が必要となります。そのためには、管理状況全般を診断し、管理の善し悪しを見極めることが大切です。　　　国交省では、マンションの管理状況を客観的に評価する「マンション未来ネット」というシステムがあり、マンション管理士にご相談頂ければ、皆様のマンションの管理状況を細部にわたって定期的に診断し、適切な対応策を提示致します。

・　管理規約や使用細則は、最新の区分所有法やマンション管理適正化法に正しく準拠したものになっているのだろうか。

・　管理委託状況は実態に即しているのだろうか。

・　管理組合の運営状況は、適切に行われているだろうか。

・　収支会計の状況は、健全さを確保できているのだろうか。

・　建物の損傷状況を定期的に診断して欲しいのだが。

・　長期修繕計画は定期的に見直しが行われ、次の大規模修繕工事の積立金は足りるだろか。

・　竣工図書や各種の契約書、報告書、議事録等が適切に保管されているだろうか。

　２９．管理費の削減

管理費を安くできないか検討されたことはありますか。新築入居時から一度も見直しをしていないのではありませんか。マンション管理士が詳細に分析して見直しをかければきっと安くなりますよ。下記のような場合は、是非マンション管理士にご相談下さい。

•  管理人の人数は必要最小限ですか。勤務形態は適切ですか。

•  第三者に管理委託する場合（エレベータの保守、立体駐車場の保守、損害保険、植栽の剪定他）、複数の業者から見積もりを取っていますか。

•  修理工事や大規模修繕工事の際、複数の業者を競争入札にかけていますか。

•  工種別の適切な単価をご存じですか。

•  管理会社から不要、不急の工事を提案されていませんか。

•  日常清掃は、必要最小限に適切に行われていますか。

３０．管理委託契約の見直し

管理委託契約書の内容と、実際の管理業務の実施は、合致していますか。 平成２２年５月の「マンション管理適正化法施行規則」の改訂に伴って、「標準管理委託契約書」も改正されました。特に、管理費等の徴集と管理の方法が厳しくなりました。この際、管理委託費の削減も含めて、下記のような観点から、貴方のマンションの管理委託契約書を見直してみませんか。マンション管理士がお手伝いします。

•  管理費、修繕積立金等の徴集・保管方法は「新管理適正化法施行規則」に合致していますか。通帳・印鑑の保管を管理人や管理会社に任せていませんか。

•  毎月の収支報告を文書で受け取っていますか。

•  管理人の勤務体制は適切ですか。

•  管理会社が再委託している業務（エレベータや立体駐車場の保守管理等）は、直接契約に変更出来ませんか。

•  理事会や総会の支援業務には満足していますか。

•  清掃業務や植栽剪定業務は契約書通り実施されていますか。

３１． 管理会社の変更

管理費が割高である。管理人の業務態度が不満である。適正なサービスが受けられていない等、管理会社に不満があるときは、マンション管理士にご相談下さい。 適正な評価をして、必要が有れば、管理会社を変更するお手伝いを致します。管理組合の力だけでは種々のしがらみがあって困難な場合があるでしょう。下記のような状況に有れば、是非ご相談下さい。

・　管理人が横柄な態度を示す。

・　管理人の勤務態度が不良。

•  管理上の問題点を指摘してもフロントマンも管理会社も解決策を提案しない。

・　管理費の削減を依頼しても、採り上げようとしない。

３２． 住民トラブル（騒音問題）の解決支援

マンションは共同住宅です。多くの他人と同じ建物に一緒に住んでいます。騒音は付きものです。どのようにお互いに理解しあうかにかかっています。解決策を助言・指導します。下記のような状況でお悩みの方は、是非、マンション管理士にご相談下さい。

•  上階や隣の騒音（テレビ、カラオケ、ピアノなどの楽器音等）がうるさい。

•  共用部からの騒音（給排水ポンプ、エレベータ、換気ファン等の稼働音）が気になる。

•  ペットの鳴き声がうるさい。

•  広場で戯れる子供達の声がうるさい。

•  フローリング上を走り回る子供達の足音が響く。

•  早朝や深夜の車やバイクのアイドリング音がうるさい。

３３．住民トラブル（ペット問題）の解決支援

管理規約でペットは飼育禁止の筈なのに、飼っている人がいる。子供が動物アレルギーで、飼育禁止だと聞いたからこのマンションを買ったのに、一体どうなっているの？　このようにペット問題で悩んでいる役員さん、入居者の方が大勢いらっしゃいます。このようなときには、マンション管理士が相談に乗り適切に解決の糸口を見つけ出します。是非、ご相談下さい。

•  ペットの毛や、糞尿、臭いで困っていませんか。

•  エレベーターの中や、廊下をひも付きではなしている（抱きかかえる等していない）。

•  吠え声がうるさくて熟睡出来ない。

•  役員の中にも飼っている人がいる。

•  ペットを飼っている人と、飼っていない人の間で、感情的なしこりが生じている。

•  動物アレルギーの子供に対する責任を追及されている。

•  解決の糸口がつかめない。

３４．住民トラブル（ 理事長・理事会への不満）解決支援

長年同じ決まった人たちで理事会を運営し、区分所有者の意見が反映されない。また、役員の人選や事業の実施についても不透明で、何時、どのようにして決まったのか良く解らない。又問題を提起しても理事会で採り上げてくれない。他の組合員は見て見ぬふりを決め込んでいる。総会で発言しても無視される。 このような理事会に対して、不満やあきらめを持っていませんか？　理事会は管理組合の執行機関として、区分所有者の皆さん全員にとって利益のあるものでなければなりません。 下記のような問題でお悩みの方は、一度マンション管理士にご相談下さい。

•  毎年決まったメンバーが理事長始め各理事に名を連ねている。

•  役員募集の広報をしないで、推薦で候補者を決めている。

•  理事長の裏で院政を引く元理事達がいる。

•  事業実施についても計画性が無く、自分たちの都合のいいように決めて実施している。

•  総会で問いただしても、強引に棄却されてしまう。

•  慣習だと言って高額の役員報酬を受け取っている。

•  高額の役員報酬があるために、役員を辞めようとしない。

３５．住民トラブル（ 専有部の目的外使用）解決支援

管理規約によって、専有部分の用途は決められています。にもかかわらず、目的外使用をしている入居者もいます。管理組合として断固阻止しなければ、どんどんエスカレートします。特定の部屋の人の出入りが激しく、定期的に人の入替がある場合や明らかに外部の不特定多数と思われる人が出入りしている等、目的外使用と疑わしい場合は、マンション管理士にご相談下さい。目的外使用の実態を確認した上で、解決のお手伝いをいたします。

•  居住専用のマンションの一室を、事務所や営業所として使用している。

•  居住専用のマンションの一室で、無認可保育所を開設している。

•  居住専用のマンションの一室で、学習塾を経営している。

•  ウイークリーマンション等に賃貸ししている。

３６．住民トラブル（ 不良入居者問題）解決支援

マンションは、共同生活の場として、安全・安心・平穏な生活環境を守らなければなりません。しかし、中には周囲の迷惑になる好ましからざる入居者がいないとも限りません。扱い方が難しいのですが、じっくりと話し合いをして解決の糸口を見つけ出すしかありません。経験豊富なマンション管理士にご相談下さい。解決に尽力致します。

•  日常のルールを守らない。ゴミ出しのルールも守らない。

•  日常やたら大声や騒音を出す。

•  夜間、深夜の出入りが激しく、安眠妨害である。

３７．住民トラブル（ 駐車場使用権問題）解決支援

駐車場の使用を巡りトラブルになっていませんか。誰が使用出来るのか？区分所有者のみなのか？賃借人は使用出来るのか？また、来客用の駐車場を明らかに入居者と思われる人が無断で使用している場合もあります。管理規約、駐車場使用細則のほか、従来の具体的な使用の実態を調査の上マンション管理士が適切に解決のお手伝いをいたします。

•  いつも社名の入った車が停まっているが、一体誰のものなの？届けは？

•  無断で賃借人が使用しているが、使用権はあるの？

•  外来者用なのに、入居者が不法使用していて、外来者は駐めるところがない。

•  順番待ちの人がたくさんいるのに、継続使用を黙認している。

３８．住民トラブル（ 共用部分・専用使用権部分の使用目的違反）解決支援

共用部分または専用使用権部分で、無意識或いは意図的な使用目的違反は有りませんか？　例えば、共用廊下の駐輪、バルコニーの不法使用等。共用廊下もバルコニーも非常時の避難通路となります。そこに障害物があっては、スムースな避難が困難となります。以下のような場合は、マンション管理士にご相談下さい。適切な解決法をお手伝い致します。

•  共用廊下に多くの自転車がおかれている。消防法違反では？

•  共用廊下に台車や段ボールが積み上げてある。

•  となりとの仕切りボードの前に組立物置が設置されていて、避難通路として使えない。

•  バルコニー一杯に温室を設置している。

•  ベランダに竹簾を垂らしたり、布団を干している。下階が火事になったら延焼するのに？

３９． 行政官庁の補助事業の紹介及び申請支援

国（国交省）や、京都市などの地方自治体では、「マンション等の安心居住推進事業」の一環として、各種の補助が行われています。

例えば、国交省では、平成２２年度に次のようなことを計画しています。
ｲ ) 管理組合等の取り組みの支援に係る事業
管理組合の「管理の適正化を図る事業」、「第三者管理に取り組む事業」、「老朽化対策に取り組む事業」、「団地の管理や建て替え・回収について取り組む事業」

また京都市では、次のようなものがあります。
ｲ) 平成１９年度より、「吹付けアスベスト除去等助成事業」
ﾛ)平成１９年度より、「分譲マンション耐震診断助成」および「分譲マンション耐震改修助成」事業
ㇵ)平成２２年度より、「分譲マンション共用部分バリアフリー改修助成」
このような助成事業の情報を随時提供し、申請の支援を致します。

・　大規模改修工事に際して、何か公的補助金はもらえないだろうか？

・　大規模改修工事に際して、資金不足なのだが、公的融資は受けられないのだろうか？

４０． その他法律・技術・マネージメントの相談、専門家の紹介

私達のＮＰＯには、マンション管理士で１級建築士或いはファィナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者他各種の有資格者（ホームページを御覧下さい）が所属しており、訴訟などの法律問題については、分譲マンション問題に詳しい昵懇の弁護士に依頼することも可能であります。 また、大規模修繕工事を担当する１級建築士のコンサルタントや工事業者を公募して選定紹介することも可能です。 何か御座いましたら、どうぞ御遠慮無くお問い合わせ下さい。